Kaiyun- 莎拉波娃在掘金比赛中持续失利，持续失利引发热议！上演精彩一战

　　目前，中国高层传达的开云信号表明：房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后，任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下，一些外国的房子成了 kaiyun 部分中国投资客的首选。现在，这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。

　　目前，中国高层传达的信号表明：房地产调控还有狠招。而在继李迅雷、姜超携手警示房地产风险之后，任泽平也提出预计这一轮房价上涨接近尾声。在此情况下，一些外国的房子成了部分中国投资客的首选。现在，这些国家的楼市正在上演中国式的疯狂。（BWC中文网注）

　　除了中国的一二线城市，西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况？

　　去年是加拿大的温哥华，现在是多伦多。

　　根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据，多伦多房价同比上年增长33.开云登录网址入口2%，房屋均价达到91.65万加元，与上月同比也上涨了4.6%，打破28年来单月的涨幅纪录。

　　澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据Corelogic的数据，悉尼三月房价同比涨幅18.9%，中位价格达80.5万澳元，墨尔本涨幅15.9%，中位价为60.5万澳元。

　　两国的房价飙涨，在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动，也引起了多家机构和官方的关注，它们开始不淡定了。

　　加拿大泡沫即将破裂？机构多次预警

　　多伦多房价数据一出，多家专业机构发出预警，表示加拿大房地产泡沫即将破灭。

　　过去几年，时常有金融机构看空多伦多楼市，但加拿大本国银行一直很“爱国”，否认存在泡沫。

　　而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行（BMO）和多伦多道明银行（TD），相继警告多伦多房市泡沫即将破灭，自然受到关注。

　　蒙特利尔银行首席经济学家波特测算，加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元，目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅，而年收入7万加元的普通工薪家庭，更无法负担多伦多的房价。

　　加拿大国家银行的报告也指出，加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似，且自2000年来的涨幅，加拿大已远远超过美国一倍以上。

　　在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后，国际知名的信贷评估公司——穆迪警告：加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。

　　与此同时，穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。

　　商业机构做出的预测往往较中立，而如果连官方机构都指出房地产过热，泡沫存在风险，似乎真的需要值得警惕了。

　　加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司（CMHC），昨天发布《房屋市场评估》报告，有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态，全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象，导致全国房市整体存在问题。

　　抵押及住房公司的“问题状态”包括：建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形（下图），颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。

　　温哥华房市有“估值过高严重”的迹象，整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚，房价估值过高迹象也处于“严重”，当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外，安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象，对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给，导致了房价蹿升。

　　澳大利亚楼市风险也被机构警告。

　　日前，澳联储发布金融稳定评估报告，强调房地产市场价格飞涨的风险，警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定，以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂，是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。

　　官方迅速出招

　　看过这么多机构的警告，加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动，出猛招给楼市降温。

　　多伦多所在的安大略省政府，一周前推出15%的外国买家投机税，以及其它15项措施，应对近期上涨过快的楼市。此外，多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。

　　澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。

　　尽管许多业内人士强调，两国热门城市的房价上涨，有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况，房价上涨有供需基本面的支撑，但官方依然提前放出大招，抑制楼市泡沫。

　　泡沫多严重了？对比两个指标

　　加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度？

　　对于“泡沫指数”，业界没有统一的指标，一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。

　　不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。

　　房价收入比=房价/年家庭总收入，按照国际惯例，这一数值在6以下处于健康区间，即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。

　　此外，还有一个关于住房承受力的标准，即每月用于房屋的消费（还贷）占家庭月收入不能超过30%。这样，通过大约20年的贷款，一个家庭能较轻松的买下一套房。

　　年租金回报率=（年租金收入-房屋持有成本）/购房总花销，算出来的比值若低于3%，则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上，则说明较具有投资价值，20年租金能收回购房成本。

　　可以看出，六个城市中，深圳、北京的房价收入比最离谱，分别需要44年和33年不吃不喝，才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼，虽然这一比值也超过了6，但却远低于北京和深圳。

　　在租金收益率方面，即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨，但收益率依然能达到4-5%之间，亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。

　　反思

　　笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到，在西方成熟的房地产市场，寻求地产升值和飙涨并不太合适。

　　这不，加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后，立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈，主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。

　　加上08年次贷危机引起的全球金融危机，让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕，毕竟有“十次危机，九次地产”的说法。

　　就目前来看，无论是房价收入比还是租金回报率，多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下，也已引起当地机构和官方的注意，被认为房产存在泡沫，且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。

　　从这一层面说，恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟，是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者，更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的，因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。

　　延伸阅读：

　　中国楼市“僵尸”或遭致命一击，中国已抢先美国动手

　　财经观察员陈工金在BWC中文网撰文指出，当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候，殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”？中国央行何为"缩表"？对房价将有何影响？现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

　　在经济学叙述中，“僵尸经济”并不是一个突兀的新词，而是有多方面的渊源。

　　此前，青年经济学者温克坚告诉BWC中文网，现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

　　“僵尸经济”这种说法的广泛流行，和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

　　中国楼市“僵尸”或遭致命一击，中国已抢先美国动手

　　刚刚，据北京商报报道称，目前，北京各银行商用房全部暂停抵押。此外，据悉，广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。分析人士表示，这是对商住房调控的一个补充性政策，暂停也充分说明了收紧政策的导向。此前，央视称，中国商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回！给全国的商改住项目浇了一盆冷水。

　　与此同时，中国高层的态度正越来上对金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。这意味着，除债股市、期货等外，接下来房地产行业也会感受到比较全面的利空，将使得热点城市楼市的迅速降温。

　　最近几天，当市场还在对美联储即将进行“缩表”议论纷纷的时候，殊不知中国早已快美联储一步进行了缩表。“中国式缩表”将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。什么是“缩表”？中国央行何为"缩表"？对房价将有何影响？

　　当美联储还在为缩表放风之际，中国央行却已经“抢跑”了。

　　今年以来，中国央行资产负债表逐月收缩，从1月末到3月末短短两个月时间收缩1.1万亿，降幅达3%。

　　同时，尽管家庭、政府、金融机构、非金融企业这四大部门债务余额仍在增长，但增速呈现全面下滑趋势。

　　这就是发生在我们身边的“中国式缩表”，它已经不动声色的来了，并将在相当长一段时间内，深刻地影响中国市场走势和资产价格。

　　“缩表”到底是什么

　　迄今为止，关于缩表的讨论几乎仅限于美联储。缩表是指中央银行减少资产负债表规模的行为。美联储通过直接抛售所持债券或停止到期债券再投资的方式，可实现对基础货币的直接回收，相对于提高利率，是更为严厉的紧缩政策。

　　在金融危机之前，美联储资产负债表规模不到9000亿美元，金融危机后美联储通过QE不断进行资产购买，如今资产负债表规模已经膨胀到4.5万亿美元，在美国GDP中的占比也由6%上升到了23%。

　　尽管美国经济复苏，但美联储在货币政策正常化的过程中，迄今仅进行了基准利率的上调。直到上个月公布的美联储会议纪要，才有多数官员预计可能今年晚些时候适合开始缩表。

　　目前美联储会重新购买到期的资产，从而保持资产负债表总规模不变。

　　在中国，去年央行资产负债表规模忽上忽下，并无太大趋势可言。但今年前三个月，在外汇占款继续下滑的同时，央行公开市场操作净投放的基础货币也在不断减少，央行已经实现了实质意义的缩表。

　　从全社会债务数据来看，迄今为止各个部门债务余额仍处于增长态势，似乎和“缩表”的关系尚远，但是从增速来看，全面下行趋势明显，对于各类资产价格也将带来巨大影响。

　　“中国式缩表”有何表现

　　今年以来，前三个月数据显示着央行资产负债表持续收缩的过程：1月末央行总资产是34.8万亿元，2月末下降到34.5万亿，3月末则降到了33.7万亿。从1月末到3月末短短两个月时间，央行资产负债表收缩1.1万亿，降幅达3%。

　　中国的基础货币投放主要是由“外汇占款”和“央行对其他存款性公司债权”组成。其中外汇占款在持续下滑，所以央行近年来就通过“对其他存款性公司债权”的方式投放资金。今年1-3月，这部分数据也是逐月走低的。

　　今年的情况意味着，央行通过“外汇占款”以及公开市场操作净投放双双减少的方式实现了缩表。

　　除了央行之外，全社会债务余额尽管仍在继续增长，但是同比增速则呈现明显的下行趋势，“中国式缩表”味道浓烈。

　　“缩表”关系到哪些社会部门

　　据安信证券统计，截至今年3月末，中国全社会四个部门——家庭、政府、金融机构、非金融企业的合计债务余额为252.1万亿，同比增速为15.8%。相比之下，2月末为16.8%，1月末是17.1%，去年12月末是18.7%，下行趋势明显。

　　具体来看，家庭部门总债务34.8万亿，同比增速24.4%。据安信证券，这一增速与2月持平，但如果放松到小数点后面两位，就比2月末略低一点，家庭部门债务同比增速似乎有触顶回落的迹象。

　　对于金融机构来说，按照安信证券统计口径，同业负债——也就是银行和非银对于存款性公司的负债，这部分债务余额截至3月末是67.7万亿，同比增速17.6%，比前值19.2%又有明显下行。

　　从银行业来看，截至3月末银行负债是69.9万亿，同比增速21.5%，非银负债是28.4万亿，同比增速23.2%。从去年12月份以来，连续四个月金融机构的负债同比增速出现了全面、单边、大幅的下行。

　　对于政府部门来说，截至今年3月末的债务余额是41.6万亿，同比增速19.5%，前值是22.9%，去年年中以来这个数据几乎是单边下行的。

　　最后一个部门是非金融企业，截至3月末的债务余额是108万亿，同比增速10.9%，前值是11.1%，1月末是11.3%。也就是说，非金融企业的负债最近连续两个月同比出现下行。

　　安信证券认为，一方面国有企业负债同比增速往下走，另外一方面私人企业没有太强的加杠杆动力，综合下来，非金融企业负债同比增速向下是一个比较确定的情况。如果整个非金融企业右端负债的同比增速往下，左端主要对应的投资很难会有所表现。

　　“缩表”后，房价下跌不再遥远

　　中国央行的这次“缩表”抢跑，后续对市场的影响，普通人最关注的大概就是对房价可能产生的震荡了，房价是否会降？

　　安信证券认为，按照现在房地产销售，还有银行对于家庭部门贷款的态度，倾向于认为家庭负债的同比增速应该会趋势性向下，这样一来，房价环比下跌应该为时不会太远。

　　七十城房价环比增长0.7%，是一个非常高的水平，如果家庭部门债务同比增速持续向下的话，在今年上半年也许就能看到价格环比开始下跌。

　　此外，对股市与商品所造成的冲击也不容小觑。

　　今年以来，债务余额同比增速有比较明显的下行，而另一方面最新公布的实体数据显示，实际经济增速在去年四季度和今年一季度连续两个季度比前值高。

　　安信证券表示，这也就是说信用创造趋于下行，实际产出的增速趋于往上，二者之间的缺口在持续压缩。而这种缺口的压缩产生的结果就是广谱通胀压力的消散，各类资产价格都会受到冲击，“我们之前将之称为减量博弈”。

　　安信证券认为，在整个减量博弈的背景下，无论是商品期货还是权益市场都很难具备单边上涨的支持。安信证券称：

　　权益市场可能是一个区间振荡，商品期货这一块由于去年涨的太多，今年可能会有一定程度上的回落。我们之前也判断过，去年一个很明显的情况是，国内商品比国际涨的好很多，可能今年会反过来，国内商品表现的会比国际上差。

　　调控房价专家还支了这几招

　　今天人民日报也发表文章，专家称要坚持房子居住属性，要在宏观上管住货币。专家认为，促进房地产市场平稳健康发展，必须综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。专家还支了这几招，从党媒的表态中可以窥见一丝风向。

　　1.灵活确定竞价方式，完善商品房建设用地出让制度

　　商品房建设用地属于经营性用地，土地出让实行“招拍挂”制度。这一制度有效遏制了暗箱操作等腐败问题，但价高者得的制度安排也容易导致地价和房价不断上涨。因此，地方政府可以结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等。

　　比如，可以对非普通商品房建设用地实行不限条件“招拍挂”、价高者得的竞价方式；而普通商品房建设用地的出让则可实行限定条件（限房价、限面积）“招拍挂”、价格合理者（房价与楼面地价之比较低者）得等多种竞价方式。这样既可以有效防止高价地扰乱市场预期，又有利于保障居民的基本住房需求。

　　2.坚持房子的居住属性，完善购地购房管理制度

　　一段时间以来，商品房除了满足居民的住房需求，还附载着其他一些功能。当前，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化地方政府在盘活城市闲置和低效用地等方面的主体责任，完善购地购房资格审查制度。比如，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　3.深化公共资源配置制度和户籍制度改革

　　我国高等教育、医疗卫生等方面的优质资源过度集中于大城市，造成户籍的“含金量”因城而异，促使人们产生强烈的大城市户籍偏好，对一、二线城市商品房的需求持续扩大，形成一、二线城市房价不断上涨的推动力。因此，应促进高等教育、医疗卫生等公共资源配置更加均等化，破除按户籍分配优质公共资源的制度安排。应在三、四线城市合理增加一些优质公共资源，增强居民落户中小城市的意愿，让居住在不同城市的群众更公平地享有发展成果和发展机会，进而有效调整不同城市的住房供求关系。

　　4.深化住房建设用地供应制度改革

　　当前，在一些一、二线城市，由于人口持续流入和大量增长，住房建设用地的供应缺口不断扩大。对此，应根据人口流动趋势、常住人口规模等情况，动态调整并确定城市住房建设用地规模，建立严格的城市住房建设用地供应规划和信息公开制度，促进商品房建设用地合理供应。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，应合理增加住宅用地特别是普通商品房用地供应规模；去库存任务重的城市，应减少乃至暂停住宅用地供应。通过加强和改进住宅用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　(本文根据BWC中文网、海外掘金、腾讯财经综合)

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