Kaiyun- 蒙面女工反败为胜道理

　　财政部长楼继伟在G20会议上表示，会义无反顾地改革房地产税制。唯有这样才能更好地解决收入分配问题。征收房产税引来了开云登录网址入口民间的各种争议，有人质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，那么房产税会起作用吗？

　　在谈什么是房产税之前，先谈一下完全拥有地权和土地租借权之分别。

　　在欧美买房时，有时候会遇到所买房是否“完全拥有地权”或者属于“土地租借权”的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。

　　①土地租借权

　　这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有一个年期的限制，比如99年，也就是说，你有99年的时间借该土地，99年后，该土地还是回归原来的主人。

　　②完全拥有地权

　　指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全属于买家所有，没有任何时间限制。

　　完全拥有地权的物业可以包括独立房屋，城市屋，公寓。完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地，作为建筑公用设施用，比如建筑高速公路，地铁等。

　　一般来说，完全拥有地权的房子价格比土地租借权的房子要高很多。

什么是房产税

　　在欧美，房地产税通常被称为物业税。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税，对包括土地、改善结构或附属建筑等征收；而另一种是个人财产税，对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。

　　在这里，不动产是一种民法概念，它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可转移，有固定地址的建筑物；而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地）属于最奢侈的一种消费品之一。目前中国所指的房产税就是后者。

　　在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的定义。通常由当地政府（市级及县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，依照房产的价值大约在0.2%~0.4%之间。

　　而如何来确定物业的税率，包括了开云两大部分组成：改善结构或建筑的价值，以及土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察/消防、地方政府、一些免费的医疗服务，以及当地的基础设备……

　　在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的就是不同的阶层，在房产占有上的表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。

　　针对当前中国楼房的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的竞争相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续的健康发展。而如何抑制贫富差距多大问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。

　　因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征、或少征税；对拥有第二套房以上，尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价；要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。

　　比如，就前几年被炒得沸沸汤汤的“房姐”事件来看，假如对“房姐”囤积的一万平方米楼房加以征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万元，“房姐”的持房成本将大幅提高。

　　不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租，或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未到个税的起征点，个税根本和你无缘。而如果将房产税从第二套，甚至第三套为起征点，并实施阶梯式税率，而房子越多，税率越高。

　　事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有着的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价理想回归，更会降低租房价格，能使普通百姓受惠。

　　另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。如果中国在房产税出台得到同时，政府也能同时限制房价的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租房的建设，房价就更没上涨的可能了！

　　事实上，中国政府早就意识到房产过热弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快，也是最方便的操作调研方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府即可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失；以此杜绝投机炒房，根治高房价带来的各种弊端。他 kaiyun 山之石，可以攻玉。只有中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的。

欧美房价为何涨不上天？

　　我们在前面的篇章提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，即使在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飙升。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200倍而已，比之上海、北京的500~800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。

　　欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即使房屋的主人已经过世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%~3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。

　　举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约州买了一栋50万美元的房子。这栋房子与比尔.克林顿总统退休隐居的地方是同一社区，他可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房价的市价一度高达100万美元。

　　有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年Property taxes随着房价年年涨，本来1.5万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要交3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们的房子的市值，以回落六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。

　　房产税在西方实行了多年。在北美，房产税分不同地段好坏，每年将房价1%~3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。

　　付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜欢的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地、无偿地奉献给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。

　　控制房价借鉴欧美经验

　　虽然无法完全把欧美的情况照搬到中国来，但我们仍然从欧美的经验中看出一二。

　　在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是计入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%。硬生生地控制了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

　　欧美政府在征收了高房地产税之后，提供大量各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的房主破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财还是其他方面，并无优劣之分。

　　如果真想调控房价，欧美平均2%的房产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的办法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%~10%。真可谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

　　这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国那样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三大方法。

　　附国外张守房产税案例

　　①美国：征收个税和不动产税

　　在美国涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买家过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。房产如果出游两年以上（以过户时所发出的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万元就可不缴纳。而单身的免税额在25万美元。如果超过次数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进的费用和贷款利息扣除。

　　此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%~3%之间，分两次付清。

　　②法国：按土地出租价值征税

　　房地产税的征收根据是土地的出租价值，包括“未建成去的地产税”“建成区土地税”和“住宅税”。按规定“未建成去的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分的20%；“建成区土地税”由建筑（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住着缴纳税金，但没有减免部分。

　　在上述三类房产税中，前两类是由业主缴纳，后一类是由居住着缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免的部分，而由居住着缴纳的一类则没有减免。

　　③韩国：征收综合不动产税

　　韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183：1）以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。

　　综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税额分配到每个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿以上的住房，税率是1%~3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%~70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%~1%。

　　④荷兰：鼓励出租分类课税

　　荷兰对房屋课税的征收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

　　房屋消费税征收的纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。

　　财产税属于地方税收，对象包括土地、房屋等不动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由地方政府自定。

　　中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾一下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税额，减免税额最高不得超过58万荷盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。

　　⑤加拿大：100%物业征税

　　温哥华地财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和房屋）的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

　　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，非农也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的0.5%~15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自助加出租、商业性等不同用途的地产，其房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人还高税率征收。

　　⑥新西兰、澳大利亚：不动产税率最高1%

　　新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其严格关注。在每年3月份报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严，甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%~1%征收。